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(仮称)はじめてのK邸  コーポラティブハウス荻窪購入、建設中。家作ってるヒマがあったらビールを飲ませておくれよ。
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振れぬ無い袖触れ合うも多少の縁から絞り取れ
さて、ようやくつなぎ融資の話である。
間延びしているうちにつなぎ融資期間も終わってしまえばいいのにって思っていたのですが…。(もうブログなんてやめちまえ)

※いつものことですが、自分の頭の整理のための記述なので「少しでも住宅資金を安くするために役立つ情報を」とか考えている人は、全く役に立たないと思うので、「住宅ローン」等のキーワード検索で辿り着いた方々ごめんなさい。時間の無駄でしょうから、記事下部のgoogleアドセンスのクリックだけして、どこか他のブログをご覧ください

改めて、今回の事業の資金のうち、各組合員の自己資金にて不足している費用は、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の「まちづくり融資」にて借入れすることになる。

まちづくり融資にも「短期事業資金」と「長期事業資金」とある。
一般的に短期借入金とは当該年度内に返済する借入金、長期借入金とは複数年度に亘って返済していく資金であり、大きく異なるのは借入金利である。
平成21年6月4日現在、短期事業資金の借入金利は1.34%、長期事業資金は2.67%~3.12%(金利固定期間/繰上返済制限による)とある。
今回の融資目的は、平成22年12月末の住宅引渡までのつなぎ融資であり、さすがに1年半で金利が1.5%も上がることは考えにくく、「短期事業資金」の採用が最も有利ということになる。

後に触れるが、
タウン・クリエイションがその他金融機関から融資を受けた場合、金利は3.5%程度と見込まれ、住宅ローンが住宅引渡時に実行される以上、他の融資を検討するまでもないのであろう。
ちなみに、我が家に送られてくる、タウン・クリエイションのU氏によるU金融は、年利39.9%であるそうで、早晩摘発されることを切に望むばかりである

このまちづくり融資だが、住宅ローンと異なる点は、あくまで事業に融資するということであり、申込者が組合員個人ではなく、コーポラティブハウス荻窪建設組合となるのである。では組合員個人はと言うと、連帯債務者となる
つまり、誰かが支払えなくなった場合には、他の組合員に返済の請求がくることになる。
あれほど人の借金の保証人になってはいかん、と言われていたのに、まったく遺憾極まりない。
そして自分が返済できなくなる可能性からは現実逃避。
いずれにせよ、これでコーポラ荻窪の住人たちはまさに運面共同体、一蓮托生、あんた殺してあたしも死んでやる、という状況なわけである。
(自殺サークル)

さて、ここで融資枠と必要融資額である。
融資枠とは、事前に提出する事業計画承認申請書に基づき住宅金融支援機構が事業を承認、そして必要となる事業費に対する融資額の上限を「融資予約金額」として設定するものである。
今回の出資は主に土地売買費用である。
機構としては、いくらで売買しようが盲判で融資をしてくれるわけではなく、一定の基準を設ける必要がある。その基準となるのが路線価である。
まちづくり融資では、土地については一律、路線価×0.875が融資予約金額となる。
つまり、路線価で売買したとしても、(1-0.875)=12.5%は自己費用で賄いなさいということである。(12.5%を自己費用:頭金で用意できない借入金には返済が滞る可能性が高いとみなしていることであろうか)

その他建築部分についても同様の基準があり、事業費の全額を融資してくれるということではないのであろう。

その結果、今年の10月の第2回出資金支払い時には、

組合として必要な出資額:約415,000,000円
組合の自己資金で賄いきれない金額:約315,000,000円(=融資が必要な金額。つまりこの時点で組合員の自己資金で約100,000,000円が賄われるということ。)
住宅金融支援機構による融資予約金額:約267,000,000円

となり、

約48,000,000円(=必要資金315百万円-融資予約金267百万円)の資金不足に陥ってしまうことになる

住宅金融支援機構が貸してくれない以上、この約48,000,000円をどこか別の所から用立ててこなくてはならないのである。

ここで、さきほどのタウン・クリエイションによる資金調達金利が問題になる。
タウン・クリエイションが資金を調達する場合、金利が3.5%程度と見込まれる。
つまり、この約48,000,000円をタウン・クリエイションが金融機関にて借入れして用立てた場合、まちづくり融資より約2%程度高い金利となるのである。
48,000,000円×2%=960,000円、17戸で割ると1戸あたり約56,500円の余計な負担を強いられることになる


これは激痛。
ということで、解決法は…
1)興建社やタウン・クリエイションへの支払い分をいくらか最終支払い時(引渡時)まで待ってもらう。
2)各組合員が自己資金支払額を増やす。
3)コーポラ事業をやめてしまう。
4)売主の弱みを探してつけこみ、土地代の支払額を値切り倒す。
5)全員の自己資金を財テクにつぎ込む(そして自己資金ゼロへ)
6)全員、単なる組合員ではなく事業主としての責を持ち、1人3組の代理店発掘へ(「マルチの女」byいたみじゅーぞー)


悩みの種はつきません。
新興宗教に入る人の気持ちがよく分かる今日この頃です。
都議選の応援でゾウのジョウロを頭につけて白装束着て踊りたいなぁ。
わ~た~し~は、やってない~~♪

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2009'07'04(Sat)20:16 [ K氏のへぼい日常(家づくり中心の日々 ] CM0. TB0 . TOP ▲

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